Como rescindir um contrato de arrendamento correctamente na Suíça

A rescisão de um arrendamento não é um acto de rotina. Por isso mesmo, é fundamental conhecer as bases jurídicas em vigor — datas, prazos, formalidades e motivos. Tanto inquilinos como proprietários cometem frequentemente erros formais que podem ter consequências significativas, como a prorrogação involuntária do contrato por vários meses.

Forma da rescisão

A lei exige a forma escrita para qualquer rescisão de arrendamento. Embora não seja legalmente obrigatório, recomenda-se vivamente o envio por carta registada, uma vez que é a data de recepção pelo destinatário que faz fé — e não o carimbo dos correios. Um simples e-mail não é válido, pois não permite a assinatura manuscrita.

A carta deve ser assinada por todos os titulares do contrato de arrendamento. Se o imóvel constituir a residência familiar, a rescisão deve ser assinada pelos dois cônjuges ou parceiros registados, mesmo que apenas um figure no contrato.

É prudente enviar a carta com pelo menos dez dias de antecedência relativamente ao prazo-limite. Se a carta chegar tarde, a rescisão é automaticamente adiada para o próximo termo contratual, podendo resultar numa extensão do arrendamento de vários meses.

Quando a rescisão é feita pelo proprietário, é obrigatória a utilização do formulário oficial cantonal (art. 266l al. 2 CO). Se o imóvel for a residência familiar, o formulário deve ser notificado separadamente aos dois cônjuges (art. 266n CO); caso contrário, a rescisão é nula.

Prazos de aviso prévio

Os prazos de aviso prévio variam conforme o tipo de imóvel: três meses para habitações residenciais e seis meses para locais comerciais. Na ausência de indicação no contrato, aplicam-se os usos locais. O contrato pode prever prazos mais longos, mas nunca inferiores ao mínimo legal.

Para garagens ou lugares de estacionamento não incluídos no contrato de arrendamento principal, aplica-se geralmente um prazo de aviso de um mês.

Datas de rescisão

As datas de rescisão estão geralmente definidas no contrato de arrendamento. Caso não o estejam, aplicam-se as datas habituais da localidade.

As datas variam consoante o cantão. Em Genebra e no cantão de Vaud, as rescisões só são admitidas nos dias 31 de Março, 30 de Junho e 30 de Setembro. Noutros cantões, como Zurique, é possível rescindir no final de qualquer mês, excepto Dezembro.

Rescisão antecipada

A rescisão antecipada (art. 264 CO) permite ao inquilino libertar-se das suas obrigações antes do termo contratual, desde que proponha pelo menos um candidato solvável que o proprietário não possa recusar razoavelmente, e que esteja disposto a retomar o contrato nas mesmas condições.

Um inquilino é considerado solvável se não tiver processos de penhora em curso e se a renda não ultrapassar 30% do seu rendimento bruto mensal.

O prazo de aviso para rescisão antecipada não está fixado por lei. Atenção: no cantão de Vaud, os usos locativos obrigatórios prevêem sempre um prazo de um mês para o dia 15 ou o fim do mês.

Se o proprietário recusar um candidato que cumpra os critérios sem motivo justificado, o inquilino fica liberado da obrigação de pagar a renda a partir da data em que o candidato poderia ter entrado no imóvel.

Rescisão pelo proprietário

A legislação suíça em matéria de arrendamento é relativamente protectora dos inquilinos e restringe as situações em que o proprietário pode rescindir o contrato. As principais possibilidades são:

O art. 257f CO permite ao proprietário rescindir o contrato com um aviso prévio de 30 dias para o final de um mês, quando o inquilino cause danos graves ao imóvel ou infrinja gravemente os seus deveres de diligência e consideração.

Outras situações que podem justificar a rescisão por parte do proprietário incluem a necessidade pessoal urgente e devidamente fundamentada, obras de renovação total do edifício, ou aumento de renda (desde que não seja abusivo).

Uma rescisão é sempre autorizada sem motivo justificado, desde que não seja abusiva nos termos do art. 271a CO.

Contestação

O inquilino deve recorrer à autoridade de conciliação no prazo de 30 dias após a recepção do aviso (art. 273 al. 1 CO). Este prazo é imperativo e não pode ser prorrogado. O mesmo direito assiste ao proprietário em caso de rescisão abusiva por parte do inquilino.

Em caso de rescisão pelo proprietário que cause consequências particularmente gravosas ao inquilino, este pode solicitar uma prorrogação do contrato, que pode atingir quatro anos no caso de habitações.

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Nota: As regras acima baseiam-se no Código das Obrigações suíço (CO) e nas práticas cantonais em vigor em 2025-2026. Recomenda-se sempre consultar as autoridades de conciliação locais ou uma associação de inquilinos (como a ASLOCA) para situações específicas, especialmente no que respeita aos usos locativos do seu cantão.

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