Fiscalidade de bens imobiliários no estrangeiro

Os princípios aplicáveis à tributação de imóveis no exterior são, no entanto, pouco conhecidos. Com este artigo vamos explicar como funciona.

Um grande numero de contribuintes não sabe (mais ou menos de boa fé): mas todo contribuinte é obrigado a declarar o imóvel que possui no exterior.

No que diz respeito ao imposto sobre a fortuna, o valor do imóvel situado no estrangeiro será tido em conta para fixar a taxa de imposto da sua fortuna na Suíça. Deixe-me explicar: se você tiver um capital total de CHF 300.000 na Suíça e um apartamento em Portugal no valor de CHF 200.000, as autoridades tributárias taxarão seus activos suíços de CHF 300.000 à taxa aplicável por uma fortuna de
CHF 500.000.

Quanto ao valor da propriedade estrangeira, as autoridades fiscais suíças geralmente reterão o preço de compra se a propriedade tiver sido adquirida recentemente (menos de 10 anos). Caso contrário, será baseado em uma estimativa da propriedade ou, possivelmente, no valor do aluguer desta propriedade que ela irá capitalizar a uma taxa fixa.

A este respeito, a administração tributária suíça também aplica o princípio do valor do locativo a uma propriedade localizada no exterior?

Absolutamente. Quanto a uma propriedade localizada na Suíça, as autoridades fiscais considerarão o valor locativo da propriedade se ela não for alugada, ou a renda real obtida se ela for alugada a terceiros.

Ao contrário do sector imobiliário suíço, no entanto, a renda real ou fictícia só será considerada para determinar a taxa aplicável ao seu rendimento, seguindo a mesma lógica do imposto sobre a riqueza. Assim, se sua renda na Suíça for de CHF 100.000 e seu apartamento em Portugal lhe render 15.000 francos suíços, sua renda de 100.000 francos suíços será tributada à taxa aplicável da renda de 115.000 francos suíços.

O que pode ser deduzido para reduzir a tributação de seus bens no exterior?

Em relação à riqueza, você pode deduzir a dívida hipotecária incorrida para financiar sua propriedade. No entanto, as autoridades fiscais suíças não deduzirão a dívida externa somente do valor da propriedade estrangeira. Pelo contrário, ele levará em consideração todo o seu património imobiliário e todas as suas dívidas hipotecárias e repartira a dívida total proporcionalmente ao valor de cada propriedade.

Quanto ao valor locativo, você pode deduzir os juros da hipoteca, bem como o trabalho de manutenção feito em sua propriedade no exterior. No entanto, contrariamente às regras vigentes em matéria de tributação intercantonal, se o montante da obra exceder o rendimento do arrendamento, não poderá transitar o saldo a deduzir na sua propriedade na Suíça.

E se eu nunca tiver declarado a propriedade que possuo no exterior?

Se os serviços de impostos descobre que tem propriedades não declaradas no estrangeiro, arrisca-se a ter de pagar o imposto de dez anos e uma multa que pode ser até três vezes o montante do imposto retido, mas na prática uma ou duas vezes esse valor. Para isso deve ser adicionado juros de mora sobre todos os valores a serem pagos, o que pode representar uma quantidade considerável de dinheiro no total.

Para evitar uma multa, você sempre tem a possibilidade de fazer o que é chamado de declaração espontânea, desde que as autoridades fiscais não saibam da existência de sua propriedade no exterior. Sabemos, neste contexto, que a troca automática de informações com determinados países permitirá, eventualmente, que as autoridades fiscais suíças saibam a existência de suas contas bancárias no exterior e, portanto, talvez se conectem mais facilmente a uma propriedade. imóveis estrangeiros para os quais a conta bancária foi aberta.

Para facilitar suas contas deixamos uma tabela do cantão de Vaud como exemplo para calculo dos imposto.

• Tabela de ganhos: Barème sur le revenu (PDF, 180 Ko)
• Tabela de fortuna: Barème sur la fortune (PDF, 107 Ko)